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房企加杠桿拿地隱憂初現:回款放緩負債漸高

作者: 來源: 日期:2017/11/22 9:55:16 人氣:338

  今年以來,土地市場延續了去年火熱行情,不少房企為補土儲繼續高杠桿拿地。但強監管下的樓市將對這些高價拿地的房企運營帶來挑戰。

  據易居研究院統計,2月中旬,合肥、長沙、沈陽等城市的土地成交平均溢價率達147%、92%和75%。到了5月,房企開始聚焦熱點三四線城市,其平均土地溢價率刷新歷史記錄,高達46%。

  第三方機構數據顯示,2017年1-10月成交的80幅總價、單價兩個指標衡量的高價地來看,央企與大型房企為主力,其中保利、碧桂園各拿6幅,遠洋、首開、萬科均拿4幅,招商拿了3幅。

  但2017年下半年,樓市降溫開始傳遞到土地市場,一些熱門城市出現土地流拍、零溢價成交現象。中原地產研究中心統計顯示,2017年下半年一二線城市住宅土地流標達44宗,一線城市土地流拍宗數同比2016年上漲4成。

  隨著樓市調控力度持續加大,房企資金壓力開始增大,在融資和信貸政策收緊背景下,房企貸款成本提高,拿地成本增加。隨著房地產行業將迎來還債高峰,而樓市調控政策仍將繼續,早期那些高價拿地的房企,現在資金流情況如何?

  基于大型房企的擴規模、補土儲需求及品牌等優勢,這類房企在前三季度拿地普遍活躍。

  據前述機構統計,今年前十月,有4家房企拿地金額超1000億元,分別是碧桂園、萬科、保利地產(保利西山林語、保利新茉莉公館)(11.730,0.30,2.62%)和中海地產(中海九號公館、中海尚湖世家)。這四家房企在銷售排行榜中均進入了前十,其中碧桂園、萬科在銷售榜單中同樣位居第一、第二,保利地產排名第五,中海地產排名第六。

  也有發展中的中型房企,出現拿地金額超過銷售額的現象,當然這并未考慮到銷售回款和推盤周期問題。如以729.67億元總價在拿地排行榜上排名第七的中國金茂,在銷售排行榜中僅排名二十,銷售金額為457.04億元。

  首開在拿地榜單中排名第八,拿地資金共654。5億元;在銷售排行榜,其以576.96億元的銷售金額排名17,銷售額同比下降3%,前二十強中唯一出現負增長的房企。首開股份(10.170,-0.22,-2.12%)預計,1-6月其歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期相比預計減少66%左右,業績變動幅度-0.66%。

  一度高杠桿拿地的融創,在今年的土地市場保持了低調姿態。今年前十月,融創在全國競得30宗土地,總計174.7億元,在房企中僅排名26位。其轉而通過并購獲取土地資源,上半年融創并購資金為777億元,幾乎相當于2016年全年并購額的2倍。

  為此融創今年中也一度出現凈負債率高達260%的狀況。半年報中,融創解釋道,是并購增加和大量項目開工,導致公司凈負債率有所上升。截至6月30日,融創借貸資金1813億元,較上年底增長6成。

  積極獲取儲備的另一面是,房企短期內資金壓力加大,加之樓市調控整體趨嚴的環境,也透露出一些隱憂。

  據中信證券研究部統計,2017年三季度末,房地產版塊凈負債率111%,較年初提升20個百分點,A股地產版塊的杠桿率已近2015年三季度末的近期高點。

  Wind資訊數據顯示,截至今年第三季度,A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元,同比增幅23.21%;A股平均每家上市房企負債達445億元。

  前述拿地總額位于前列的房企如萬科、綠地控股(7.400,-0.08,-1.07%)和保利地產負債均超過5000億元,分別為8506.57億元、6850.2億元和5057.1億元。又如首開,今年前三季度,其預付款項增長128%,主要就是預付北京市土地儲備中心等土地價款增加。總負債超過1000億元以上的16家企業總負債為3.7萬億元,占136家房企總負債的比重約60%。

  房企的融資規模也開始擴大,這其中不乏大中型房企身影。據易居研究院統計,2017年9月,30家A股上市房企融資1234億元,環比增長28%,同比增長173%。8-10月,房企融資規模總體處于上升態勢,且相比歷史數據處于中偏高水平。從累計值看,今年前9月此類房企融資規模達7793億元,同比增幅32%。前期高調拿地也逐步影響到融資成本,財報顯示,今年上半年,金茂融資成本約為人民幣7.28億元,同比增加230%。

  房企的銷售回款顯得十分重要,但這一數據增速自2016年下半年以來在逐漸回落。

  目前房企的一半以上資金來源依靠項目回款。而中信證券對A股123家房企的三季報分析顯示,前三季度房地產板塊銷售回款14870.7億元,增速較上半年下降4.5個百分點。

  同策咨詢研究總監張宏偉表示,由于房地產周期在2017年下半年后處于低谷,去年下半年至今已經出讓的高價地項目如果打算2017年入市,也就意味著這些項目很難通過房價上漲獲得收益。也就是說,預計這樣運作的企業有可能因為高價地陷入困局,比如拿地較為激進的閩系房企。

  張宏偉指出,由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右,2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開始到期的時間。“加杠桿”較為明顯的房企可能在2017年下半年的樓市調整期遇到資金兌付問題。這些房企一旦無法及時償還貸款,無法“降杠桿”,極有可能因此陷入困局,最終被其他企業收購股權或項目。

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